Desde 1 de setembro de 2026, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). A mudança vai além do nome: altera prazos dos contratos, procedimentos de adesão e algumas das condições que durante vários anos caracterizaram o arrendamento acessível em Portugal.
Para proprietários e arrendatários, importa por isso perceber o que efetivamente mudou e distinguir as regras do novo regime das que pertenciam ao programa anterior.

O PAA deu lugar ao RSAA
O Programa de Apoio ao Arrendamento assentava num modelo próprio de inscrição de alojamentos, registo de candidatos e enquadramento dos contratos.
O RSAA procura simplificar esse processo. O novo regime continua a estabelecer condições específicas para que um contrato seja considerado de arrendamento acessível, mas reorganiza a forma como esse enquadramento é feito.
Em vez de reproduzir toda a estrutura administrativa do programa anterior, o novo sistema concentra-se essencialmente nas condições do contrato, nomeadamente na finalidade do arrendamento, no prazo, no limite máximo de renda e na posterior comunicação através da plataforma disponibilizada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

Os contratos podem ser mais curtos
Uma das alterações mais claras está na duração mínima dos contratos.
No anterior Programa de Apoio ao Arrendamento, os contratos destinados a residência permanente tinham, em regra, uma duração mínima de cinco anos. Nos contratos de residência temporária abrangidos pelo programa, o prazo mínimo era de nove meses.
Com o RSAA, estes períodos são reduzidos.
Para residência permanente, o contrato deve ter uma duração mínima de três anos.
Para residência temporária, o prazo mínimo passa para três meses, desde que estejam preenchidas as condições previstas para esse tipo de arrendamento.
Esta alteração torna o regime compatível com um conjunto mais amplo de situações habitacionais, sem obrigar todas as relações de arrendamento acessível a seguir os prazos mais longos do modelo anterior.

A residência temporária também muda
O antigo programa estava particularmente associado à residência temporária de estudantes do ensino superior.
O RSAA adota uma formulação mais ampla.
O regime permite contratos para residência temporária quando exista um fim especial transitório e o arrendatário tenha residência fiscal num concelho diferente daquele onde se localiza o imóvel.
O contrato pode abranger a totalidade da habitação ou, em determinadas condições, apenas parte dela.
Isto permite que o arrendamento acessível possa responder a situações temporárias que não se limitem ao modelo anteriormente associado aos estudantes.

O processo deixa de assentar na mesma lógica de candidatura
No PAA, os arrendatários tinham de cumprir requisitos próprios para registar uma candidatura, incluindo condições relacionadas com o rendimento do agregado. Existiam ainda certificados e procedimentos específicos para alojamentos e candidatos.
O novo RSAA altera esta arquitetura.
O proprietário celebra o contrato respeitando as condições do regime e comunica-o normalmente no Portal das Finanças.
Para efeitos do enquadramento fiscal, deve depois submeter através da plataforma do IHRU a cópia do contrato e o comprovativo da respetiva comunicação às Finanças, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração.
O processo passa, assim, a estar muito mais centrado no contrato efetivamente celebrado.

Os seguros obrigatórios do antigo programa deixam de estruturar o novo regime
O anterior Programa de Apoio ao Arrendamento estava associado a um regime específico de seguros obrigatórios.
Entre as garantias previstas encontravam-se a proteção por falta de pagamento da renda, a quebra involuntária de rendimentos dos arrendatários e os danos no imóvel, existindo algumas situações particulares de dispensa ou substituição.
O diploma que regulava esse sistema foi revogado com a entrada em funcionamento do novo enquadramento.
O RSAA não reproduz aquela estrutura de seguros como requisito específico para o enquadramento do contrato no novo regime.
Isto não impede naturalmente senhorios ou arrendatários de contratarem seguros ou outras garantias admitidas pela legislação geral. Significa apenas que o modelo específico que fazia parte do antigo PAA não é a base do novo RSAA.

Mantém-se um limite para a renda
O conceito central do arrendamento acessível mantém-se: para beneficiar do regime, a renda não pode ultrapassar os limites aplicáveis.
No RSAA, a lei estabelece que o limite máximo deve ser definido por tipologia, tendo por base 80% da mediana dos valores de renda divulgados pelo INE para o concelho onde se situa o imóvel.
Podem ainda ser consideradas características do imóvel, como a eficiência energética ou a existência de estacionamento privativo.
Esta é uma das condições fundamentais para que o contrato possa ser enquadrado como arrendamento acessível.

Mantém-se também o benefício fiscal
Os rendimentos prediais resultantes de contratos que cumpram as condições do RSAA beneficiam de isenção de IRS ou IRC nos termos previstos no regime.
A isenção pode abranger também as renovações do contrato e manter-se quando o imóvel é transmitido, desde que o contrato continue em vigor.
Mas o benefício não resulta apenas de chamar ao contrato “arrendamento acessível”.
É necessário cumprir as condições legalmente exigidas e completar os procedimentos previstos junto do IHRU e da Autoridade Tributária.

E quem já tinha um contrato no antigo PAA?
A passagem para o RSAA não elimina automaticamente os efeitos dos contratos que já estavam enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento.
Os contratos de arrendamento ou subarrendamento que se encontravam em vigor quando o novo regime começou a produzir efeitos mantêm os benefícios fiscais que lhes tinham sido atribuídos, aplicando-se as regras transitórias previstas na nova legislação.
Isto significa que os proprietários com contratos já enquadrados não devem assumir que precisam de terminar ou substituir esses contratos apenas por ter entrado em vigor o RSAA.

O que deve confirmar antes de celebrar um novo contrato
Para um proprietário que pretenda aderir ao novo regime, há quatro elementos essenciais a verificar: a finalidade do arrendamento, a duração do contrato, o limite de renda aplicável ao imóvel e o cumprimento do procedimento de comunicação e submissão.
Do lado do arrendatário, é igualmente importante perceber que um contrato celebrado ao abrigo do RSAA continua a ser um contrato de arrendamento habitacional sujeito às regras gerais do arrendamento urbano, para além das condições específicas exigidas pelo regime acessível.

Em síntese
Desde 1 de setembro de 2026, o RSAA substituiu o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento.
Os contratos de residência permanente passam a poder ter um prazo mínimo de três anos, em vez dos cinco anos do regime anterior.
Nos contratos de residência temporária, o mínimo passa de nove para três meses e o âmbito deixa de estar estruturado apenas em torno dos estudantes.
O novo regime altera também o processo administrativo de enquadramento e deixa para trás parte da estrutura de candidaturas, certificados e seguros específicos que caracterizava o antigo PAA.
Mantém-se, contudo, o princípio fundamental: para beneficiar do regime de arrendamento acessível, o contrato tem de respeitar as condições legalmente estabelecidas, incluindo o limite máximo de renda e os procedimentos necessários para o respetivo enquadramento fiscal.
Na Nortelar acompanhamos as alterações que afetam proprietários e arrendatários para transformar novas regras em informação prática antes de celebrar um contrato.