Desde 1 de setembro de 2026, Portugal tem um novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível — o RSAA.
O objetivo é criar uma forma mais simples de colocar imóveis no mercado de arrendamento a valores inferiores aos praticados no mercado, oferecendo em contrapartida um benefício fiscal relevante aos proprietários.
Quando todas as condições forem cumpridas, os rendimentos prediais dos contratos abrangidos podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC.
Mas existe, neste momento, uma particularidade importante.
O regime já produz efeitos, mas ainda não está fechada uma das peças essenciais para a sua aplicação: a portaria que deverá definir os limites máximos de renda por tipologia.
Por isso, é importante distinguir aquilo que já está definido na lei daquilo que ainda depende de regulamentação.

O que é o RSAA?
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível foi criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 para substituir o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento.
Pode abranger contratos de:
  • arrendamento habitacional;
  • arrendamento para subarrendamento habitacional;
  • subarrendamento habitacional.
O regime pode ser utilizado tanto para residência permanente como, em determinadas condições, para residência temporária.
Pode ainda abranger programas municipais de arrendamento acessível.

Qual é a principal vantagem para o senhorio?
A principal vantagem é fiscal.
Os rendimentos prediais provenientes de contratos que cumpram as condições do RSAA podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC.
Isto distingue este regime da taxa autónoma de 10% que passou a ser aplicável a determinados contratos de arrendamento habitacional com rendas dentro do limite fiscal de 2.300 euros.
São dois benefícios diferentes.
No regime geral elegível, o proprietário pode pagar 10% sobre os rendimentos prediais.
No RSAA, quando todas as condições são cumpridas, os rendimentos podem ficar isentos de tributação.
Mas essa vantagem adicional exige também condições próprias.
Qual será a renda máxima?
É precisamente aqui que permanece a principal questão operacional.
A lei determina que a renda terá de ser igual ou inferior a um limite máximo por tipologia, definido através de portaria dos membros do Governo responsáveis pelas Finanças e pela Habitação.
Esse limite deverá ter como base 80% da mediana dos valores de renda divulgados pelo INE para o concelho onde se encontra o imóvel.
A regulamentação poderá ainda considerar características do imóvel, como:
  • eficiência energética;
  • existência de estacionamento privativo;
  • e outras características relevantes.
Portanto, não existe uma renda máxima nacional única.
Uma habitação no Porto poderá ter um limite diferente de uma habitação em Vila Nova de Famalicão, Trofa, Braga ou outro município.

80% da mediana significa simplesmente multiplicar a renda média por 0,8?
Não necessariamente.
A lei estabelece os 80% da mediana das rendas como base para a definição dos limites.
Mas remete para uma portaria a determinação concreta dos valores máximos por tipologia.
Por isso, não é prudente pegar atualmente num valor estatístico do INE, multiplicá-lo por 80% e concluir que esse é automaticamente o limite legal aplicável a determinado T1, T2 ou T3.
É necessário conhecer a regulamentação final.

A portaria já foi publicada?
À data desta análise, 10 de setembro de 2026, não localizámos no Diário da República a portaria nacional prevista no artigo 4.º do RSAA que fixa estes limites máximos por tipologia.
O próprio Decreto-Lei n.º 97/2026 determinava que essa regulamentação fosse aprovada no prazo de 30 dias após a sua publicação.
Esse prazo já passou.
Isto cria uma situação pouco habitual: o regime produz efeitos desde 1 de setembro, mas um dos elementos necessários para determinar se a renda concreta cumpre o RSAA continua dependente de regulamentação.

A plataforma do IHRU também está em falta?
Aqui houve uma evolução recente.
Nos primeiros dias de setembro foi noticiada a ausência da plataforma necessária à operacionalização do regime.
Entretanto, o Portal da Habitação já disponibiliza informação específica sobre o RSAA e indica a plataforma Investir-Arrendar como canal para apresentação das candidaturas.
O proprietário deve autenticar-se e apresentar, nomeadamente, cópia do contrato e comprovativo da sua comunicação no Portal das Finanças.
Portanto, neste momento, o principal ponto que continuamos a considerar pendente não é a existência do canal eletrónico.
É a definição regulamentar dos limites máximos de renda.

Qual é a duração mínima do contrato?
Para residência permanente, o contrato deve ter uma duração mínima de três anos.
No caso de residência temporária admitida pelo regime, o prazo mínimo é de três meses.
A residência temporária não é, porém, uma alternativa genérica para celebrar contratos curtos.
A lei exige que exista um fim especial transitório e que o arrendatário tenha a sua residência fiscal num concelho diferente daquele onde se situa o imóvel.

Pode arrendar apenas um quarto?
O regime admite, em determinadas situações de residência temporária, o arrendamento de parte de uma habitação.
Mas também aqui existem requisitos concretos.
A parte arrendada deve, designadamente, permitir acesso à entrada principal, a uma casa de banho completa e à cozinha, e o quarto deve possuir contacto adequado com o exterior nos termos previstos na lei.
Não significa, portanto, que qualquer divisão de uma habitação possa automaticamente ser integrada no RSAA.

Como se obtém a isenção fiscal?
O benefício não decorre apenas de escrever no contrato que se trata de “arrendamento acessível”.
O senhorio tem obrigações de comunicação.
Até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato, deve submeter na plataforma eletrónica do IHRU:
  • uma cópia do contrato;
  • o comprovativo da comunicação desse contrato no Portal das Finanças.
Depois de verificado o cumprimento do procedimento, o IHRU comunica a informação à Autoridade Tributária.
O benefício fiscal produz efeitos desde a data da celebração do contrato, quando estejam cumpridas as condições legais.

A isenção mantém-se nas renovações?
Sim.
A legislação estabelece que o benefício pode abranger as renovações do contrato.
Também pode manter-se se o imóvel for transmitido para outro proprietário, desde que o contrato continue em vigor e se mantenham os respetivos requisitos.
Isto é relevante para quem compra um imóvel já integrado neste tipo de arrendamento.
O benefício está associado ao cumprimento das condições do contrato e não apenas à pessoa que inicialmente colocou o imóvel no regime.

O que acontece se as condições deixarem de ser cumpridas?
Existe risco fiscal.
O incumprimento dos requisitos do RSAA implica a perda dos benefícios a partir do momento em que ocorre o incumprimento.
Pode ser necessário regularizar a diferença entre o imposto efetivamente pago e aquele que deveria ter sido pago, acrescida de juros compensatórios.
Por isso, aderir ao regime apenas pela vantagem fiscal sem avaliar as obrigações futuras pode ser um erro.

RSAA e renda até 2.300 euros são a mesma coisa?
Não.
Esta distinção é particularmente importante depois das alterações fiscais de 2026.
Os 2.300 euros correspondem atualmente ao limite utilizado para o benefício fiscal que permite tributar determinados rendimentos de arrendamento habitacional à taxa de 10%.
O RSAA tem outra lógica.
Neste regime, a renda máxima será definida por tipologia e em função do mercado do concelho, utilizando como referência 80% da mediana das rendas.
É perfeitamente possível que um imóvel tenha uma renda inferior a 2.300 euros e, ainda assim, esteja acima do limite permitido pelo RSAA.
Nesse caso, poderá eventualmente beneficiar da taxa de 10% se cumprir as respetivas condições, mas não da isenção específica do arrendamento acessível.

Como deve um proprietário decidir entre os dois regimes?
A decisão não deve começar pela pergunta “qual paga menos imposto?”.
Deve começar pela rentabilidade líquida.
Imagine-se um imóvel que possa ser arrendado no mercado por determinado valor.
Para aderir ao RSAA poderá ser necessário reduzir essa renda.
Em contrapartida, o rendimento elegível poderá beneficiar de isenção fiscal.
O que interessa comparar é:
renda anual recebida – imposto – custos – risco = rendimento líquido.
Uma renda mais baixa com isenção fiscal poderá ser mais interessante em alguns imóveis.
Noutros, a redução necessária para cumprir o RSAA poderá ser superior à poupança de imposto.
Só será possível fazer essa comparação corretamente quando for conhecido o limite de renda concreto aplicável ao imóvel.

O RSAA garante menor risco de incumprimento?
Não.
O benefício fiscal e o limite de renda não eliminam o risco normal associado a um contrato de arrendamento.
O proprietário continua a ter de avaliar adequadamente a capacidade financeira do arrendatário, preparar o contrato, documentar o estado do imóvel e definir claramente as responsabilidades das partes.
O RSAA é um enquadramento de renda e benefício fiscal.
Não substitui uma seleção prudente do arrendatário nem uma gestão adequada do contrato.

Vale a pena esperar pela portaria antes de decidir?
Para quem pretende especificamente aderir ao RSAA, o limite máximo de renda é uma informação essencial para calcular a rentabilidade.
Um proprietário pode desde já:
  • avaliar o valor de mercado do imóvel;
  • estimar os custos anuais;
  • reunir a documentação;
  • definir o tipo de contrato pretendido;
  • comparar o regime normal de tributação com a taxa de 10%;
  • e preparar um cenário de arrendamento acessível.
Mas assumir uma renda concreta como elegível para o RSAA antes de conhecer os limites regulamentares implica um risco desnecessário.

Em síntese
O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível produz efeitos desde 1 de setembro de 2026.
Para residência permanente, exige contratos com duração mínima de três anos.
Para determinadas situações de residência temporária, admite contratos a partir de três meses.
Os rendimentos prediais provenientes dos contratos que cumpram as condições do regime podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC.
O senhorio deve comunicar o contrato ao IHRU nos termos e prazos legalmente previstos.
A plataforma Investir-Arrendar já é indicada pelo Portal da Habitação para essa finalidade.
Mas existe ainda uma questão essencial por fechar: a portaria que deverá estabelecer os limites máximos de renda por tipologia, tendo por base 80% da mediana das rendas de cada concelho, não foi localizada como publicada até 10 de setembro de 2026.
Por isso, o RSAA encontra-se numa situação particular: o regime já produz efeitos e as suas principais regras são conhecidas, mas ainda não existe segurança suficiente para calcular, a nível nacional, qual é a renda máxima aplicável a cada imóvel.
Para um proprietário, a decisão certa não será necessariamente escolher o regime com a menor taxa de imposto.
Será comparar renda possível, benefício fiscal, obrigações, custos e rendimento líquido em cada alternativa.

Na Nortelar acompanhamos a evolução destas regras para ajudar proprietários e investidores a transformar alterações fiscais e legislativas em decisões concretas sobre os seus imóveis.