Heranças indivisas: novo processo de venda foi autorizado, mas ainda não está disponível
Quando este artigo foi publicado, em julho de 2026, a Assembleia da República tinha acabado de aprovar uma autorização legislativa destinada a criar um novo processo especial para a venda de imóveis integrados em heranças indivisas.
Entretanto, o processo avançou.
A Lei n.º 49/2026, de 17 de agosto, foi publicada em Diário da República e entrou em vigor a 22 de agosto de 2026.
Mas há uma distinção essencial: a lei publicada autoriza o Governo a criar o novo regime. Não significa que o processo especial de venda já possa ser utilizado pelos herdeiros.
Falta ainda o Governo aprovar e publicar o decreto-lei que concretizará as regras autorizadas pelo Parlamento.

O que mudou desde julho?
Em julho, existia uma autorização legislativa aprovada pelo Parlamento que ainda aguardava as etapas seguintes do processo legislativo.
Essas etapas foram entretanto concluídas.
O diploma foi promulgado a 7 de agosto e publicado como Lei n.º 49/2026 no dia 17.
A autorização legislativa está, portanto, em vigor.
O Governo dispõe de 180 dias para utilizar essa autorização e aprovar a legislação necessária.
Isto significa que já conhecemos com bastante detalhe aquilo que o futuro regime deverá permitir, mas ainda não existe um processo especial operacional ao qual os herdeiros possam recorrer.

O que pretende resolver o novo processo?
As heranças indivisas podem manter imóveis bloqueados durante vários anos.
Um herdeiro quer vender, outro pretende conservar a propriedade, outro não responde ou existem divergências quanto ao valor.
Enquanto não surge uma solução, o imóvel pode continuar a gerar:
  • IMI;
  • condomínio;
  • seguros;
  • manutenção;
  • obras;
  • risco de degradação;
  • e perda de oportunidades de venda ou utilização.
O novo mecanismo pretende criar uma via específica para situações em que a falta de acordo impede uma solução para determinado imóvel da herança.

Quem poderá pedir a venda?
De acordo com a autorização concedida ao Governo, o futuro processo deverá permitir que a venda seja requerida por:
  • qualquer herdeiro;
  • o cônjuge meeiro;
  • ou um testamenteiro com poderes de partilha.
O processo poderá ser instaurado autonomamente ou enquanto já estiver a decorrer um processo de inventário.
Esta é uma mudança importante porque o objetivo é permitir que a ausência de unanimidade entre os herdeiros não mantenha indefinidamente um imóvel sem solução.
Mas esta possibilidade ainda depende da publicação do decreto-lei autorizado.

Será possível pedir a venda imediatamente após o falecimento?
Não em todas as situações.
A autorização legislativa estabelece uma distinção.
Quando já tiver sido requerido um processo de inventário, o futuro processo especial poderá ser iniciado sem depender de um prazo mínimo.
Nos restantes casos, a autorização prevê como regra que tenham decorrido dois anos desde a abertura da sucessão.
Existirão ainda exceções e situações específicas que deverão ser concretizadas no decreto-lei, nomeadamente quando exista uma convenção de indivisão ou outras limitações ao exercício do direito à partilha.
Por isso, os dois anos não devem ser apresentados como uma regra absoluta aplicável a todas as heranças.

Um herdeiro poderá obrigar simplesmente os restantes a vender?
A intenção do regime é permitir avançar sem exigir unanimidade, mas isso não significa uma venda imediata e sem garantias para os restantes interessados.
O processo deverá admitir oposição e prever fundamentos para contestar o pedido.
Está igualmente previsto que a instância possa ser suspensa para permitir aos herdeiros alcançar um acordo para a partilha ou realizar uma venda por negociação particular sem necessidade de prosseguir pela via judicial.
O objetivo não é eliminar a possibilidade de acordo.
É criar uma solução quando esse acordo não é possível.

Como será determinado o preço?
O valor do imóvel é frequentemente um dos principais pontos de conflito numa herança.
A autorização legislativa prevê que, existindo desacordo quanto ao preço base, o tribunal o fixe com base em avaliações objetivas.
Está também previsto um mecanismo de nova avaliação quando exista uma discrepância relevante entre os valores apresentados.
A lei considera, nomeadamente, relevante uma diferença superior a 20% nas situações e termos definidos para comparação das avaliações.
Isto procura evitar que a venda avance com base apenas na expectativa de valor de um dos herdeiros.

A venda será feita através de leilão?
A autorização prevê que a modalidade preferencial seja o leilão eletrónico, depois de determinado o preço e ordenada a fase executiva da venda.
Poderão existir outras modalidades quando existam razões objetivas que o justifiquem.
O futuro regime deverá ainda permitir mecanismos para lidar com leilões sem interessados, incluindo a eventual redução do preço base.
Mais uma vez, estas são as linhas que o Parlamento autorizou o Governo a concretizar.
Os procedimentos definitivos só poderão ser conhecidos quando for publicado o respetivo decreto-lei.

Os próprios herdeiros poderão ficar com o imóvel?
A autorização legislativa prevê um direito de remição dos herdeiros e do cônjuge meeiro.
Esse direito deverá permitir-lhes adquirir o bem pelo preço pelo qual venha efetivamente a ser vendido, nas condições previstas no futuro regime.
O direito de remição terá prevalência sobre direitos de preferência.
É uma proteção relevante porque permite que um imóvel possa permanecer na família mesmo quando o processo de venda já avançou, desde que sejam cumpridas as condições legais.

O que acontece se existirem herdeiros menores, incapazes ou ausentes?
O novo regime terá de prever proteção específica para estas situações.
A autorização determina a possibilidade de intervenção do Ministério Público e condiciona a venda ao respetivo consentimento e a autorização judicial quando existam herdeiros incapazes ou ausentes.
Portanto, a simplificação da venda não elimina a proteção de pessoas que não possam defender autonomamente os seus interesses.

A casa de morada de família também está protegida
Nem todos os imóveis de uma herança poderão ser tratados da mesma forma.
A autorização legislativa determina que o futuro regime tenha em consideração a proteção da casa de morada de família, a vontade do autor da sucessão e os direitos dos credores.
Existem situações em que determinado imóvel deverá ficar excluído do processo especial ou sujeito ao consentimento de quem beneficia de proteção específica.
Por isso, não deve concluir-se que qualquer imóvel pertencente a uma herança indivisa ficará automaticamente sujeito a venda.

E os credores da herança?
Também estão previstas garantias para credores titulares de direitos reais sobre os imóveis.
O futuro processo deverá permitir a sua intervenção para reclamação e satisfação dos respetivos créditos.
Hipotecas, penhoras e outros ónus continuam, portanto, a ser relevantes.
A existência do novo processo não fará desaparecer os direitos já constituídos sobre o imóvel.

O dinheiro da venda é imediatamente distribuído pelos herdeiros?
Não deve ser assumido dessa forma.
A autorização determina que o decreto-lei estabeleça regras próprias para a afetação do produto da venda.
O imóvel pertence à herança e o montante obtido com a sua alienação terá de ser tratado no contexto sucessório aplicável, incluindo encargos e direitos existentes.
Vender um imóvel da herança e concluir a partilha da herança são questões relacionadas, mas não necessariamente coincidentes.

O novo processo já pode ser iniciado hoje?
Não.
Este é o ponto mais importante desta atualização.
Em 10 de setembro de 2026, a Lei n.º 49/2026 está em vigor, mas aquilo que está em vigor é a autorização legislativa concedida ao Governo.
O processo especial de venda ainda necessita do decreto-lei que o crie e regulamente efetivamente.
Até à publicação e entrada em vigor desse diploma, os herdeiros continuam a utilizar os mecanismos atualmente existentes.
Por isso, ninguém deve iniciar negociações, assumir prazos ou celebrar contratos com base na ideia de que o novo processo já permite ultrapassar a oposição dos restantes herdeiros.

Vale a pena esperar pela nova legislação para vender?
Não necessariamente.
Quando existe acordo entre os herdeiros, continuar a procurar uma solução consensual pode ser mais rápido e menos oneroso.
Os herdeiros podem, dependendo da situação:
  • proceder à partilha;
  • adjudicar o imóvel a um deles mediante compensação dos restantes;
  • vender o imóvel por acordo;
  • ou recorrer aos mecanismos judiciais atualmente disponíveis quando o consenso não é possível.
A futura legislação será especialmente relevante para situações bloqueadas.
Não significa que todas as heranças devam suspender decisões até à criação do novo processo.

O que pode ser preparado desde já?
Mesmo numa herança em conflito, há trabalho que pode ser realizado antes de qualquer processo de venda.
É aconselhável confirmar:
  • quem são todos os herdeiros;
  • quais são os respetivos direitos;
  • se existe cônjuge meeiro;
  • se a herança está ou não partilhada;
  • situação do registo predial e da matriz;
  • existência de hipotecas, penhoras, usufrutos ou outros ónus;
  • situação urbanística e energética do imóvel;
  • contratos de arrendamento ou direitos de ocupação existentes;
  • despesas associadas ao imóvel;
  • e valor de mercado provável.
Esta preparação será útil quer exista acordo para vender, quer venha futuramente a ser necessário recorrer ao novo processo especial.

Porque é importante avaliar o imóvel antes do conflito chegar ao tribunal?
Muitas divergências entre herdeiros não resultam apenas da vontade de vender ou não vender.
Resultam de expectativas diferentes sobre o valor.
Um herdeiro pode atribuir ao imóvel um valor emocional, outro pode comparar apenas anúncios e outro pode pretender uma venda rápida.
Uma avaliação baseada nas características do imóvel, transações comparáveis, procura e estado de conservação permite criar uma referência mais objetiva.
Não garante um acordo, mas permite que a decisão comece com informação mais sólida.

Em síntese
A criação de um processo especial para a venda de imóveis integrados em heranças indivisas deu um novo passo.
A Lei n.º 49/2026 foi publicada em 17 de agosto e entrou em vigor em 22 de agosto de 2026.
A lei autoriza o Governo, durante 180 dias, a criar o novo regime.
Já estão definidas várias das suas linhas fundamentais: possibilidade de iniciativa por um herdeiro, cônjuge meeiro ou testamenteiro com poderes de partilha; intervenção judicial; avaliação objetiva do imóvel; leilão eletrónico como modalidade preferencial; proteção de incapazes, ausentes, casa de morada de família e credores; e direito de remição dos herdeiros e do cônjuge meeiro.
Mas o processo especial ainda não está disponível.
Falta o Governo aprovar e publicar o decreto-lei que concretizará estas regras.
Até lá, uma herança indivisa não deve ser tratada como se um herdeiro já pudesse recorrer ao novo mecanismo para impor a venda.

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