IRS no arrendamento: taxa de 10% já está em vigor para rendas até 2.300 €
Quando este artigo foi publicado, em dezembro de 2025, a redução da tributação dos rendimentos do arrendamento habitacional para 10% ainda era uma medida proposta.
Entretanto, o enquadramento mudou.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou efetivamente uma taxa autónoma de 10% sobre determinados rendimentos prediais provenientes de arrendamento habitacional, produzindo efeitos desde 1 de janeiro de 2026.
O benefício aplica-se aos rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029, desde que sejam cumpridas as condições previstas na lei.

Qual é o limite da renda?
A legislação utiliza o conceito de renda mensal moderada.
Para 2026, esse limite corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida, fixada em 920 euros.
Assim, o limite é atualmente de:
2.300 euros por mês.
O valor pode ser atualizado futuramente por portaria, pelo que deve ser confirmado no momento em que esta informação seja utilizada.

A taxa normal do arrendamento habitacional não era 25%?
Sim.
Os rendimentos prediais provenientes de arrendamento habitacional estão, em regra, sujeitos a uma taxa autónoma de IRS de 25%, sem prejuízo de outros regimes ou da opção pelo englobamento quando aplicável.
O novo benefício permite reduzir essa tributação para 10% quando o contrato se destina exclusivamente a arrendamento para habitação e a renda não ultrapassa o limite legal.
A diferença é relevante para o rendimento líquido do proprietário.

A taxa de 10% aplica-se apenas a novos contratos?
A legislação não limita este benefício aos contratos celebrados depois da entrada em vigor do diploma.
O artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais refere os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação que cumpram o limite de renda.
Além disso, o regime produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026.
Assim, podem estar abrangidos rendimentos obtidos em 2026 através de contratos habitacionais que já estavam em vigor, desde que sejam cumpridas as condições legais.

É obrigatório celebrar um contrato de longa duração?
Não para beneficiar especificamente desta taxa de 10%.
O benefício não estabelece, por si só, um prazo contratual mínimo de cinco, dez ou vinte anos.
O critério central é que esteja em causa um contrato destinado exclusivamente ao arrendamento para habitação e que a renda mensal respeite o limite definido.
Isto é diferente dos benefícios fiscais associados a contratos de arrendamento para habitação permanente de longa duração, que têm regras próprias.

Um arrendamento temporário também pode estar abrangido?
Pode existir arrendamento habitacional destinado a uma necessidade temporária.
O facto de o contrato ter uma duração mais curta não o transforma automaticamente numa atividade turística.
O elemento determinante é a natureza do contrato e a utilização habitacional do imóvel.
Um contrato celebrado, por exemplo, para residência temporária por motivos profissionais, académicos ou semelhantes pode continuar a ter natureza habitacional quando juridicamente enquadrado dessa forma.
Já uma exploração turística ou de alojamento local não deve ser confundida com um contrato de arrendamento habitacional apenas para tentar beneficiar da taxa de 10%.

Os 2.300 euros incluem apenas a renda indicada no contrato?
É necessário algum cuidado nesta matéria.
Para determinar se o limite é respeitado, a legislação considera a totalidade do valor pago no âmbito do contrato e pode incluir valores associados a bens móveis, equipamentos, partes acessórias ou serviços que fiquem materialmente ligados ao imóvel ou contribuam para a sua valorização.
Por isso, não é suficiente dividir artificialmente o valor da utilização da casa por vários contratos ou prestações para colocar formalmente a “renda” abaixo dos 2.300 euros.
É a realidade económica da operação que deve ser considerada.

E se existirem vários arrendatários?
O limite não é multiplicado pelo número de pessoas que vivem na casa.
Quando existem vários arrendatários, é considerado o valor total da renda do imóvel.
Por exemplo, uma habitação arrendada conjuntamente a três pessoas por 2.700 euros não passa a respeitar o limite por corresponder a 900 euros por arrendatário.
O valor relevante continua a ser o total do contrato.

A taxa de 10% é sempre o regime mais vantajoso?
Não necessariamente.
A legislação determina expressamente que o novo regime não prejudica a aplicação de uma solução fiscal mais favorável.
Isto é importante nos contratos de habitação permanente de longa duração.
O Código do IRS já prevê reduções da taxa para contratos com determinadas durações.
Em alguns casos, o resultado pode ser igual aos 10% e, nos contratos de duração muito longa, pode mesmo existir uma taxa inferior.
Por isso, um senhorio não deve concluir automaticamente que 10% é sempre a melhor taxa disponível.
A situação concreta deve ser comparada.

É preciso aderir ao arrendamento acessível para pagar 10%?
Não.
Esta é uma das distinções mais importantes face à versão anterior deste artigo.
A taxa de 10% para rendas até ao limite legal e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível — RSAA são mecanismos diferentes.
O proprietário não precisa de aderir ao RSAA para beneficiar da taxa de 10%, desde que cumpra os requisitos do benefício aplicável ao arrendamento habitacional.

Então o que é o RSAA?
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível constitui um regime específico com condições mais exigentes.
Entrou em produção de efeitos a 1 de setembro de 2026.
Nesse regime, a renda máxima não corresponde simplesmente aos 2.300 euros.
Deve respeitar um limite definido por tipologia e localização, tendo como referência 80% da mediana das rendas divulgada pelo INE para o concelho, nos termos da regulamentação aplicável.
Existem também regras próprias quanto à duração dos contratos.
Para residência permanente, o prazo mínimo é de três anos.
Nas situações admitidas de residência temporária, o prazo mínimo é de três meses.

Qual é a vantagem fiscal do RSAA?
Quando todas as condições do regime são cumpridas, os rendimentos dos contratos de arrendamento acessível podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC.
Ou seja, estamos perante uma diferença substancial:
Arrendamento habitacional até 2.300 euros: pode beneficiar da taxa de 10%.
Arrendamento acessível ao abrigo do RSAA: pode beneficiar de isenção de imposto, mas exige o cumprimento de condições adicionais.
Não devem, por isso, ser apresentados como o mesmo benefício.

A renda de 2.300 euros é uma “renda acessível”?
Não necessariamente.
O limite de 2.300 euros é um limite fiscal nacional utilizado para vários benefícios criados pelo Decreto-Lei n.º 97/2026.
Não significa que qualquer renda de 2.300 euros seja considerada acessível em qualquer concelho ou tipologia.
Uma renda que se encontre abaixo desse valor pode beneficiar da taxa de 10% e, ao mesmo tempo, estar muito acima do limite aplicável ao RSAA numa determinada localização.
Esta diferença é essencial para evitar confundir dois regimes distintos.

O que muda para a rentabilidade de um imóvel?
Uma redução da tributação de 25% para 10% pode alterar significativamente o rendimento líquido do proprietário.
Imagine-se, de forma simplificada, um rendimento predial tributável de 12.000 euros.
A uma taxa de 25%, o imposto correspondente seria de 3.000 euros.
A uma taxa de 10%, seria de 1.200 euros.
A diferença é de 1.800 euros.
O cálculo real depende, naturalmente, do rendimento predial efetivamente tributável, das despesas fiscalmente aceites, da eventual opção pelo englobamento e de outros benefícios aplicáveis.
Mas o exemplo mostra por que razão a fiscalidade deve fazer parte da análise da rentabilidade.

Baixar uma renda para ficar abaixo dos 2.300 euros compensa sempre?
Não.
A decisão deve ser feita através de contas e não apenas olhando para a taxa de imposto.
Um senhorio deve comparar:
  • renda bruta anual;
  • imposto esperado;
  • condomínio;
  • IMI;
  • seguros;
  • manutenção;
  • períodos sem ocupação;
  • risco de incumprimento;
  • despesas de gestão;
  • e rendimento líquido final.
Em alguns imóveis poderá fazer sentido ajustar a renda para cumprir o limite fiscal.
Noutros, a diferença entre a renda de mercado e o limite legal poderá ser superior à poupança fiscal obtida.

A taxa de 10% dura para sempre?
Não.
O benefício foi criado com caráter temporário.
Aplica-se aos rendimentos prediais elegíveis auferidos até 31 de dezembro de 2029.
A decisão de investimento num imóvel destinado ao arrendamento não deve, por isso, partir da ideia de que esta taxa estará necessariamente disponível durante toda a vida do investimento.
É prudente avaliar também a rentabilidade num cenário sem o benefício.

Em síntese
A redução do IRS sobre determinadas rendas habitacionais já não é uma proposta.
O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou uma taxa autónoma de 10% para rendimentos prediais provenientes de contratos destinados exclusivamente a arrendamento habitacional quando a renda mensal respeite o limite legal.
Em 2026, esse limite é de 2.300 euros mensais.
O regime produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026 e aplica-se aos rendimentos elegíveis obtidos até 31 de dezembro de 2029.
Não está limitado apenas a contratos novos e não exige, por si só, um contrato de longa duração.
Também não obriga o proprietário a aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.
O RSAA é um regime diferente, com limites de renda próprios e condições adicionais, podendo proporcionar isenção de IRS ou IRC quando todos os requisitos são cumpridos.
Para um proprietário, a decisão não deve ser apenas “quanto imposto vou pagar?”, mas antes qual é o rendimento líquido real do imóvel em cada cenário de renda e enquadramento fiscal.

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