Nova Lei dos Solos: o que muda na reclassificação de terrenos rústicos
A alteração à chamada “Lei dos Solos”, publicada no final de 2024, pretende aumentar a disponibilidade de terrenos para projetos de habitação através de um novo regime especial de reclassificação de solo rústico para urbano.
Mas a mudança não significa que qualquer terreno rústico passe a poder receber uma casa.
À data desta publicação, 23 de janeiro de 2025, o Decreto-Lei n.º 117/2024 já tinha sido publicado, mas a generalidade das novas regras ainda não tinha entrado em vigor. Essa entrada em vigor estava prevista para 30 dias após a publicação do diploma, ocorrida em 30 de dezembro de 2024.
O novo regime deverá, portanto, ser entendido como uma alteração ao planeamento municipal e não como uma autorização geral para construir em solo rústico.

O que muda com a nova legislação?
O Decreto-Lei n.º 117/2024 altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial e cria um procedimento especial através do qual os municípios poderão reclassificar determinadas áreas de solo rústico como solo urbano.
O mecanismo destina-se a situações em que a finalidade seja habitacional, conexa com a habitação ou relacionada com usos complementares.
A intenção é disponibilizar mais solo para construção de habitação, mantendo simultaneamente regras de ordenamento territorial e proteção de áreas ambiental ou agricolamente sensíveis.

Quem decide se um terreno passa a urbano?
A decisão não pertence automaticamente ao proprietário.
São os municípios que podem determinar a reclassificação através de uma alteração simplificada do Plano Diretor Municipal.
O proprietário pode ter interesse numa determinada reclassificação e apresentar a situação ao município, mas não adquiriu um direito automático a transformar o seu terreno rústico em urbano.
A proposta tem de ser analisada no âmbito do planeamento municipal e posteriormente submetida ao procedimento previsto na legislação.

Que condições têm de ser cumpridas?
O regime estabelece várias condições cumulativas.
A urbanização a desenvolver tem de assegurar consolidação e coerência com a área urbana existente.
Pelo menos 70% da área total de construção acima do solo deverá destinar-se a habitação pública ou a habitação de valor moderado.
É também necessário delimitar e desenvolver uma unidade de execução e garantir as infraestruturas, os equipamentos de utilização coletiva e os espaços verdes necessários para os novos usos.
Quando existam instrumentos municipais como Estratégia Local de Habitação, Carta Municipal de Habitação ou Bolsa de Habitação, a reclassificação deverá ser compatível com esses instrumentos.

O que significa “habitação de valor moderado”?
O diploma introduziu este conceito para estabelecer limites ao preço das habitações resultantes do novo regime.
O preço por metro quadrado de área bruta privativa não poderá exceder o valor da mediana nacional de venda ou, quando seja superior, 125% da mediana do concelho onde se localiza o imóvel.
Existe ainda um limite máximo correspondente a 225% da mediana nacional.
Os valores deverão ser determinados utilizando a última estatística disponível do Instituto Nacional de Estatística à data do contrato de compra e venda.
Por isso, não é rigoroso resumir o regime dizendo que as casas terão de ser simplesmente “20% mais baratas do que o mercado”.
A fórmula prevista na lei é diferente e depende das medianas nacional e municipal.

Todos os terrenos rústicos podem ser reclassificados?
Não.
O diploma estabelece exclusões importantes.
O regime especial não pode abranger, entre outras situações, determinadas áreas integradas no Sistema Nacional de Áreas Classificadas, zonas sujeitas a riscos relevantes de inundação, áreas abrangidas por determinados programas especiais da orla costeira e aproveitamentos hidroagrícolas.
Existem ainda limitações específicas para a Reserva Agrícola Nacional e para a Reserva Ecológica Nacional.

E os terrenos em RAN?
Também aqui é importante evitar uma afirmação demasiado abrangente.
A legislação não exclui genericamente toda a Reserva Agrícola Nacional.
O diploma determina que permanecem protegidas no âmbito deste regime as terras classificadas como classe A1 e os solos das classes A e B, correspondentes aos solos de maior aptidão agrícola identificados na legislação.
Por isso, a análise tem de ser feita terreno a terreno.
Não basta saber que determinado prédio está parcialmente abrangido por RAN para concluir imediatamente qual será o seu enquadramento.

E a Reserva Ecológica Nacional?
Também não existe uma regra segundo a qual toda a REN fique automaticamente abrangida ou excluída da mesma forma.
O diploma identifica várias tipologias que ficam fora deste mecanismo especial de reclassificação, incluindo praias, dunas, arribas, cursos de água, determinadas margens, zonas ameaçadas pelo mar ou pelas cheias e outras áreas ambientalmente sensíveis.
A condicionante concreta existente no terreno terá, por isso, de ser verificada.

Como funciona o processo de reclassificação?
A reclassificação é realizada através de uma alteração simplificada do plano territorial.
A proposta deverá identificar e delimitar a área abrangida e incluir elementos como a área total de construção, o número máximo de fogos e a programação temporal das obras de urbanização e edificação.
Depois, a proposta é submetida a consulta pública por um prazo mínimo de 20 dias.
Concluída essa fase, a Câmara Municipal pode introduzir alterações e submeter a proposta à Assembleia Municipal para aprovação.
A deliberação aprovada tem posteriormente de ser publicada.
Ou seja, não existe uma transformação imediata do terreno através de um simples pedido administrativo do proprietário.

A reclassificação fica registada?
Sim.
O diploma prevê que a reclassificação para solo urbano seja inscrita no registo predial, promovida oficiosamente pela Câmara Municipal.
Do registo deverão constar, entre outros elementos, os prazos para execução das obras e a obrigação de destinar pelo menos 70% da área de construção a habitação pública ou de valor moderado.
Esta obrigação acompanha, portanto, os terrenos abrangidos pelo mecanismo.

Existem limites ao preço de venda das habitações?
Sim.
Quando a construção se destine a habitação de valor moderado, a sujeição ao limite de preço deverá igualmente ser objeto de registo.
Os atos relativos à transmissão dos imóveis terão de respeitar os limites estabelecidos.
O município terá ainda direito de preferência após a primeira transmissão dos prédios ou frações construídos em terrenos reclassificados ao abrigo deste regime.
O objetivo é evitar que a reclassificação seja utilizada apenas para gerar valorização do solo sem preservar a finalidade habitacional que justificou a decisão.

O terreno passa a valer automaticamente como terreno para construção?
Não.
A publicação desta legislação, por si só, não muda a classificação de qualquer prédio concreto.
Até existir um procedimento municipal de reclassificação devidamente concluído, o terreno mantém a classificação definida no PDM em vigor.
Para compradores e proprietários, esta distinção é fundamental.
Um terreno que possa eventualmente beneficiar de uma futura reclassificação não deve ser confundido com um terreno que já tenha capacidade construtiva reconhecida.

O que deve verificar antes de comprar um terreno?
Se o objetivo da aquisição é construir, deve confirmar primeiro a situação urbanística existente.
É importante consultar a classificação e qualificação do solo no PDM, verificar as condicionantes aplicáveis e perceber que utilizações são atualmente admitidas.
Quando exista uma expectativa de reclassificação, deve também confirmar se existe algum procedimento municipal concreto em preparação ou em curso.
A simples afirmação de que “com a nova Lei dos Solos este terreno poderá passar a urbano” não constitui garantia de que isso aconteça.

Em síntese
O Decreto-Lei n.º 117/2024 criou um novo regime especial para permitir aos municípios reclassificar determinadas áreas de solo rústico como solo urbano para fins habitacionais.
Não criou uma autorização geral para construir em terrenos rústicos.
A decisão de reclassificar pertence ao município e depende do cumprimento de várias condições.
Pelo menos 70% da construção deverá destinar-se a habitação pública ou habitação de valor moderado, calculada segundo os limites definidos na própria legislação.
Existem exclusões relativas a áreas protegidas, riscos territoriais e determinadas categorias da RAN e da REN.
A alteração está ainda sujeita a consulta pública e aprovação municipal.
E existe um ponto temporal particularmente importante: em 23 de janeiro de 2025, data original deste artigo, a generalidade do novo regime ainda não estava em vigor, embora o diploma já estivesse publicado. A entrada em vigor estava prevista para 29 de janeiro de 2025.
Para quem possui ou pretende comprar um terreno, a regra essencial continua a ser confirmar aquilo que o PDM permite atualmente e não atribuir valor de terreno urbano a uma reclassificação que ainda depende de decisão municipal.

Na Nortelar acompanhamos proprietários e compradores na análise imobiliária de terrenos, ajudando a distinguir a capacidade construtiva existente de uma possibilidade futura de valorização ou reclassificação. Quando a decisão depende do enquadramento urbanístico concreto, essa informação deve ser confirmada junto do município antes de assumir um compromisso.