Preços sobem 16,5% e transações caem 6,4%: como ler este mercado
Os preços da habitação continuaram a subir de forma expressiva no segundo trimestre de 2026. Face ao mesmo período do ano passado, o Índice de Preços da Habitação aumentou 16,5%.
Ao mesmo tempo, aconteceu algo que pode parecer contraditório: entre abril e junho foram transacionadas 40.142 habitações, menos 6,4% do que no segundo trimestre de 2025. Ainda assim, o valor total das operações atingiu 10,7 mil milhões de euros, mais 4,2% em termos homólogos. 
Os preços subiram e fizeram-se menos negócios. Para compradores e vendedores, perceber esta diferença é mais útil do que olhar isoladamente para qualquer um dos números.

Preços e número de transações medem coisas diferentes
O Índice de Preços da Habitação mede a evolução dos preços dos imóveis residenciais adquiridos pelas famílias. O número de transações, por sua vez, indica quantas habitações mudaram efetivamente de proprietário naquele período.
Por isso, os dois indicadores não têm de evoluir na mesma direção.
No segundo trimestre, os preços das habitações existentes subiram 18,0% em termos homólogos, enquanto nas habitações novas o aumento foi de 12,3%. Face ao trimestre anterior, o índice global aumentou 3,6%. 
Os números mostram, portanto, um mercado em que os imóveis efetivamente transacionados continuaram a registar preços mais elevados, apesar de terem sido realizadas menos operações.
O que os dados não permitem fazer é atribuir automaticamente esta combinação a uma única causa. Oferta, procura, financiamento, composição dos imóveis vendidos e diferenças territoriais podem influenciar o mercado, mas estes indicadores, por si só, não dizem qual foi o peso de cada fator.

Para quem vende, +16,5% não significa que a casa vale automaticamente mais 16,5%
Este é provavelmente o maior risco de interpretação para um proprietário.
Saber que os preços nacionais aumentaram 16,5% não significa que um imóvel que valia 250.000 euros há um ano passe automaticamente a valer mais 16,5%. O índice descreve a evolução agregada do mercado. O valor de uma propriedade concreta continua a depender da localização, tipologia, estado de conservação, áreas, estacionamento, exposição, qualidade do edifício e, sobretudo, do comportamento da procura naquele segmento específico.
Há ainda outro dado que merece atenção: o número de transações caiu 6,4%.
Isso significa que estar num mercado em valorização não garante, por si só, uma venda rápida. Um preço inicial excessivamente ambicioso pode limitar a procura, prolongar a permanência no mercado e obrigar a reajustamentos posteriores.
É precisamente por isso que a definição do preço deve basear-se em dados concretos e não apenas nos valores pedidos nos anúncios concorrentes. A Nortelar já desenvolveu este tema no artigo “Como definir o preço de venda sem depender dos anúncios concorrentes”, publicado em julho.

Menos transações também não significa automaticamente maior poder de negociação para o comprador
Para quem procura casa, a redução do número de negócios pode sugerir que existe mais margem para negociar.
Pode acontecer em determinadas operações, mas os dados nacionais não permitem generalizar essa conclusão.
Os preços cresceram 16,5% em termos homólogos e o valor global das transações aumentou 4,2%, apesar de terem sido vendidas menos habitações. 
Isso significa que um comprador deve separar duas questões: quanto o mercado mudou no conjunto e qual é a posição negocial num imóvel concreto.
Um imóvel corretamente posicionado, numa localização com procura e com características difíceis de encontrar pode ter uma dinâmica muito diferente de outro que permanece meses no mercado.
É por isso que indicadores nacionais são úteis para contexto, mas a decisão de compra deve continuar a apoiar-se em comparáveis reais, estado do imóvel, documentação, financiamento disponível e margem efetiva de negociação.

O tipo de habitação também está a fazer diferença
Os dados do INE mostram ainda uma diferença clara entre habitação nova e existente.
No segundo trimestre de 2026, os preços das casas existentes cresceram 18,0% em termos homólogos, acima dos 12,3% observados na habitação nova. 
Isto não significa que uma seja necessariamente melhor investimento do que a outra. Mostra apenas que os dois segmentos tiveram evoluções diferentes durante o período analisado.
Para quem compra, esta diferença reforça a importância de comparar imóveis equivalentes.
E para quem vende, significa que utilizar como referência um empreendimento novo para definir o preço de uma habitação usada — ou o contrário — pode produzir uma leitura distorcida do mercado.
A evolução da oferta também merece ser acompanhada separadamente. A Nortelar já analisou este tema em “A oferta de habitação está a crescer? O que os números de 2025 realmente mostram”, que deve funcionar como conteúdo complementar e não ser repetido nesta notícia.

Um mercado mais caro não é necessariamente um mercado mais simples
O retrato do segundo trimestre é claro: os preços aumentaram 16,5%, mas o número de transações diminuiu 6,4%.
Para um vendedor, isto reforça a importância de não confundir valorização geral com o valor específico do seu imóvel.
Para um comprador, mostra que menos negócios realizados não equivalem automaticamente a preços mais baixos ou a maior margem negocial.
A leitura mais útil está na combinação dos indicadores: o mercado continua mais caro do que há um ano, mas foram concluídas menos operações.

Na Nortelar acompanhamos estes dados precisamente para transformar estatísticas nacionais em decisões mais concretas sobre preço, posicionamento, negociação e momento de entrada no mercado.