Arrendamento em 2026: reforma entrou no Parlamento, mas ainda não está em vigor
A proposta de reforma do arrendamento urbano aprovada pelo Governo em julho de 2026 avançou entretanto para a Assembleia da República.
É um desenvolvimento importante, mas não significa que as regras dos contratos de arrendamento já tenham mudado.
À data desta atualização, 10 de setembro de 2026, a proposta encontra-se ainda em processo parlamentar e as alterações anunciadas não devem ser tratadas como legislação em vigor.
Para senhorios e arrendatários, esta distinção continua a ser essencial antes de tomar qualquer decisão.

O que aconteceu desde julho?
O Conselho de Ministros aprovou, a 9 de julho de 2026, uma proposta para reformar o regime do arrendamento urbano.
A iniciativa deu entrada na Assembleia da República a 12 de agosto, sob a designação de Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.
A 1 de setembro, foi admitida e remetida à Comissão de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação.
A 8 de setembro, foi formalmente anunciada no Parlamento.
Isto significa que a reforma já passou da fase de anúncio governamental para o processo legislativo parlamentar.
Mas esse processo ainda não está concluído.

O que está o Parlamento a analisar?
A proposta apresentada pelo Governo pretende obter autorização para alterar vários diplomas fundamentais do arrendamento, incluindo:
  • o Novo Regime do Arrendamento Urbano;
  • o Código Civil;
  • o Código de Processo Civil;
  • o regime jurídico das obras em prédios arrendados;
  • e legislação relacionada.
Estamos, portanto, perante uma reforma com potencial para alterar diferentes momentos da relação entre senhorio e arrendatário, desde a celebração do contrato até à sua renovação, incumprimento ou cessação.

As novas regras já se aplicam aos contratos?
Não.
A entrada de uma proposta de lei na Assembleia da República não altera automaticamente a legislação em vigor.
A iniciativa terá de prosseguir o respetivo processo parlamentar.
Além disso, pela própria natureza da proposta apresentada, está em causa uma autorização legislativa que permitirá ao Governo proceder posteriormente às alterações previstas dentro dos limites que vierem a ser aprovados.
Por isso, não deve assumir-se que todas as medidas anunciadas em julho irão entrar em vigor exatamente com a formulação inicialmente apresentada.

O que pretende mudar a reforma?
Quando apresentou a reforma, o Governo organizou-a em quatro grandes objetivos:
  • maior liberdade contratual;
  • reforço da segurança e do cumprimento dos contratos;
  • simplificação dos mecanismos de resolução de litígios e despejo;
  • maior intervenção do Estado nas situações de vulnerabilidade habitacional.
Entre as medidas então anunciadas encontram-se alterações às limitações existentes entre contratos sucessivos, às garantias exigidas no início do arrendamento, às comunicações entre as partes e aos mecanismos utilizados em situações de incumprimento.
Estas matérias devem, porém, continuar a ser entendidas como propostas de alteração enquanto o processo legislativo não estiver concluído.

As rendas dos contratos atuais mudaram?
Não por causa desta proposta.
Um senhorio não pode alterar unilateralmente a renda, duração, renovação ou restantes condições de um contrato existente apenas porque foi anunciada uma reforma.
Os contratos continuam sujeitos às regras atualmente em vigor e ao conteúdo validamente acordado entre as partes.
Se a futura legislação vier a introduzir alterações, será também necessário verificar a partir de quando se aplicam e se abrangem contratos existentes, novos contratos ou ambos.

E nos novos contratos?
Também aqui não deve ser antecipada uma regra futura.
Um contrato celebrado hoje deve respeitar a legislação que estiver em vigor no momento da sua celebração.
Proprietários que estejam a preparar um novo arrendamento podem acompanhar o processo legislativo, sobretudo quando a decisão não é imediata, mas não devem redigir o contrato como se as alterações propostas já fossem aplicáveis.

Porque é relevante a questão das rendas entre contratos?
Um dos pontos anunciados pelo Governo é a revisão das limitações aplicáveis à definição da renda quando termina um contrato e é celebrado um novo.
Esta matéria tem impacto direto na decisão de muitos proprietários entre manter o imóvel no mercado de arrendamento, celebrar um novo contrato ou optar por outra utilização.
No entanto, enquanto a alteração legislativa não estiver concluída, a renda de um novo contrato deve ser definida considerando as regras atualmente aplicáveis à situação concreta.

Caução e rendas antecipadas também poderão mudar
O Governo anunciou igualmente maior flexibilidade nas condições relativas à caução e ao pagamento antecipado de rendas.
Esta é outra área em que não deve ser confundido o que foi proposto com aquilo que já pode ser exigido.
Num contrato celebrado antes da entrada em vigor de qualquer nova regra, as garantias devem respeitar os limites atualmente previstos na legislação.

O que poderá mudar nos processos de incumprimento?
Outro objetivo da reforma é simplificar e acelerar procedimentos relacionados com incumprimento, resolução de contratos, recuperação de rendas e desocupação dos imóveis.
O Governo pretende reduzir formalidades e melhorar a articulação entre diferentes decisões relacionadas com estes processos.
Mas também aqui será necessário conhecer o texto que resultar do processo legislativo antes de determinar exatamente o que muda para senhorios e arrendatários.

O que devem fazer os proprietários entretanto?
A existência de uma reforma em discussão não impede a preparação de um arrendamento.
Há vários aspetos que continuam a ser importantes independentemente das alterações futuras.
O imóvel deve estar preparado para utilização, a documentação deve estar organizada e o contrato deve definir claramente duração, renovação, renda, atualização, garantias, responsabilidades das partes e formas de comunicação.
Também é importante avaliar a rentabilidade real do arrendamento.
A renda mensal não corresponde ao rendimento líquido do proprietário. IMI, condomínio, seguros, manutenção, tributação, períodos sem ocupação e risco de incumprimento devem fazer parte da análise.

E quem procura casa para arrendar?
Para o arrendatário, o princípio é semelhante: uma proposta legislativa não substitui o contrato nem a lei atualmente aplicável.
Antes de entregar dinheiro ou assumir um compromisso, deve confirmar:
  • quem é o proprietário ou quem tem legitimidade para arrendar;
  • qual é a renda;
  • que valores são pedidos no início;
  • duração e renovação do contrato;
  • condições de denúncia;
  • estado do imóvel;
  • responsabilidades de manutenção.
Os pagamentos e as comunicações relevantes devem ficar documentados.

Arrendar, vender ou manter o imóvel vazio?
Para um proprietário, acompanhar a reforma é importante, mas não deve ser o único fator na decisão.
É necessário comparar a rentabilidade esperada do arrendamento com os custos do imóvel, necessidade de liquidez, risco, disponibilidade para gerir o contrato e potencial de valorização.
Em alguns casos, arrendar continuará a ser a solução mais adequada.
Noutros, vender ou realizar primeiro uma intervenção no imóvel poderá fazer mais sentido.
A decisão deve partir do imóvel e dos objetivos do proprietário, e não apenas da expectativa de uma alteração legislativa.

O que falta acontecer?
A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1 encontra-se agora no Parlamento.
O processo ainda terá de avançar pelas etapas legislativas aplicáveis.
Mesmo depois de uma eventual autorização parlamentar, será necessário acompanhar a concretização das alterações pelo Governo, a respetiva publicação e as datas de entrada em vigor.
Só então será possível afirmar com segurança quais das medidas anunciadas passaram efetivamente a integrar o regime do arrendamento urbano.

Em síntese
A reforma do arrendamento urbano avançou desde a publicação original deste artigo.
A proposta aprovada pelo Governo em 9 de julho deu entrada na Assembleia da República em 12 de agosto de 2026.
Foi admitida e enviada à comissão parlamentar competente em 1 de setembro e anunciada no Parlamento em 8 de setembro.
Mas as novas regras ainda não estão em vigor.
O processo legislativo continua em curso e o conteúdo final pode sofrer alterações.
Até existir legislação publicada e aplicável, proprietários e arrendatários devem continuar a tomar decisões com base no regime atualmente vigente e nas condições concretas dos seus contratos.

Na Nortelar acompanhamos a evolução do mercado e das regras com impacto na habitação para ajudar proprietários, compradores e arrendatários a distinguir aquilo que já produz efeitos daquilo que ainda está em discussão.