Comprar casa com recurso a crédito exige mais do que encontrar o imóvel certo. Antes de apresentar uma proposta ou assinar um contrato-promessa, importa perceber quanto pode realmente financiar, que capitais próprios serão necessários e como o banco avalia a sua capacidade para suportar o empréstimo.
Desde 1 de agosto de 2026, os limites de referência utilizados na concessão de novos créditos tornaram-se mais exigentes em alguns pontos. A principal alteração está no rácio DSTI, frequentemente associado à taxa de esforço, cujo limite recomendado passou para 45%. Também foram simplificados os prazos máximos do crédito à habitação.
Estas regras são importantes, mas não significam que um processo abaixo dos limites esteja automaticamente aprovado. Cada instituição continua obrigada a avaliar a solvabilidade do cliente e pode aplicar critérios de risco mais prudentes.

A taxa de esforço passou a ter um limite de referência de 45%
Quando analisa um pedido de crédito, o banco não considera apenas a prestação da futura casa. São tidas em conta as prestações de outros empréstimos já existentes e o rendimento líquido do cliente ou agregado.
O Banco de Portugal estabelece atualmente que o montante total das prestações mensais dos empréstimos não deve, em regra, ultrapassar 45% do rendimento líquido, depois de impostos e contribuições obrigatórias para a Segurança Social.
Este indicador é conhecido como DSTI — debt service-to-income.
Isso significa que um crédito automóvel, um empréstimo pessoal ou outras responsabilidades financeiras podem reduzir de forma relevante a margem disponível para o crédito à habitação.
Também é importante perceber que o cálculo efetuado pelo banco pode ser mais exigente do que uma simples divisão entre a prestação inicial e o rendimento. Na avaliação de solvabilidade são consideradas circunstâncias que podem afetar a capacidade futura de pagamento, incluindo uma eventual subida da prestação nos contratos de taxa variável ou mista.
Por isso, 45% deve ser entendido como um limite máximo de referência e não como um objetivo financeiro para o agregado. Uma prestação mais baixa deixa maior margem para despesas imprevistas, alterações de rendimento e aumentos do custo de vida.

O financiamento depende do menor valor entre preço e avaliação
Outro limite essencial é o LTV — loan-to-value — que relaciona o montante do empréstimo com o valor do imóvel dado como garantia.
Na habitação própria e permanente, o montante do crédito não deve, em regra, ultrapassar 90% do menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação bancária.
Para outras finalidades, como uma segunda habitação ou um imóvel destinado a investimento, o limite geral é de 80%.
Imagine uma casa comprada por 250.000 euros que é avaliada pelo banco em 230.000 euros.
Mesmo que comprador e vendedor tenham acordado os 250.000 euros, para efeitos do limite de financiamento o banco considera os 230.000 euros. Um financiamento de 90% teria, nesse exemplo, como referência máxima 207.000 euros.
A diferença terá de ser assegurada através de capitais próprios ou de uma alteração das condições do negócio.
É por isso que uma aprovação financeira inicial não elimina o risco associado à avaliação do imóvel.

Os prazos máximos também mudaram
Os prazos máximos do crédito à habitação passaram a estar organizados em dois escalões.
Para clientes com idade igual ou inferior a 35 anos, o prazo máximo recomendado é de 40 anos.
Para clientes com mais de 35 anos, o prazo máximo recomendado é de 35 anos.
Num crédito com mais do que um mutuário, a idade considerada pode ter impacto nas condições aplicáveis e deve ser confirmada junto da instituição financeira.
Um prazo mais longo tende a reduzir a prestação mensal, mas aumenta normalmente o montante total de juros pagos ao longo do contrato.
Por isso, escolher o prazo máximo disponível não é necessariamente a solução mais vantajosa. O objetivo deve ser encontrar um equilíbrio entre prestação mensal, estabilidade financeira e custo total do financiamento.

A garantia pública para jovens não elimina a análise do banco
Os jovens até aos 35 anos que cumpram os requisitos legais podem beneficiar da garantia pessoal do Estado na aquisição da primeira habitação própria e permanente.
O regime aplica-se a contratos elegíveis celebrados até 31 de dezembro de 2026, para imóveis cujo valor de transação não ultrapasse 450.000 euros.
A garantia pode permitir que a instituição financie entre 85% e 100% do valor da transação, sendo que o Estado pode garantir até 15% desse valor durante os primeiros dez anos do contrato.
Mas esta possibilidade não significa financiamento automático.
O banco continua a avaliar a capacidade financeira dos compradores e pode recusar o crédito mesmo quando estes cumprem os requisitos de acesso à garantia pública.
Além disso, a garantia do Estado não elimina a responsabilidade do comprador pela dívida. Se o Estado tiver de pagar ao banco um montante ao abrigo da garantia, o devedor continua responsável por esse valor perante o Estado.

Pré-aprovação e aprovação final não são a mesma coisa
Uma simulação ou pré-aprovação pode ajudar a perceber qual o intervalo de preço adequado para procurar casa, mas não constitui uma aprovação definitiva.
Depois de identificado o imóvel, o banco tem ainda de analisar a documentação, realizar ou aceitar uma avaliação e confirmar as condições finais da operação.
Problemas no registo, divergências de áreas, documentação incompleta, ónus sobre o imóvel ou uma avaliação inferior ao preço acordado podem alterar ou até inviabilizar o financiamento.
Por isso, um comprador deve ter cuidado antes de assumir compromissos que dependam da obtenção de crédito.
Quando a conclusão do negócio está dependente de financiamento bancário, essa realidade deve ser considerada na preparação e negociação do CPCV.

A entrada não é o único dinheiro necessário
Outro erro frequente é calcular apenas a diferença entre o preço da casa e o valor financiado pelo banco.
Além dos capitais próprios necessários para a aquisição, o comprador pode ter de suportar IMT, imposto do selo, custos de escritura ou documento particular autenticado, registos, avaliação bancária, seguros e outros encargos associados ao processo.
Também é prudente manter alguma reserva financeira depois da compra.
Utilizar toda a poupança disponível na aquisição da casa pode deixar o agregado vulnerável perante uma despesa inesperada, uma redução temporária de rendimento ou uma intervenção necessária no imóvel.

O que deve preparar antes de procurar casa
Antes de definir o preço máximo da pesquisa, importa conhecer a situação financeira real do agregado.
Comece por apurar os rendimentos líquidos regulares, identificar todos os créditos existentes e calcular quanto pode destinar mensalmente à habitação sem comprometer a restante vida financeira.
Depois, confirme o valor disponível para entrada, impostos e despesas e mantenha uma margem para imprevistos.
Também pode ser útil obter antecipadamente a informação da Central de Responsabilidades de Crédito e reunir os documentos normalmente pedidos pelas instituições financeiras.
Esta preparação permite procurar imóveis dentro de um intervalo de preço mais realista e reduz o risco de chegar ao CPCV com pressupostos de financiamento que ainda não foram testados.

E o que significa tudo isto para quem vende?
A capacidade financeira do comprador também interessa ao proprietário.
Um preço desajustado, documentação incompleta ou problemas no imóvel podem fazer com que uma proposta aparentemente sólida não ultrapasse a avaliação bancária ou a aprovação final.
Preparar a documentação e definir um preço coerente com o mercado ajuda a reduzir o risco de a operação falhar entre a proposta, o CPCV e a escritura.
O objetivo não deve ser apenas encontrar alguém disposto a apresentar uma proposta. Deve ser encontrar condições que permitam efetivamente concluir a venda.

Em síntese
Nos novos pedidos de crédito, o total das prestações mensais não deve, em regra, ultrapassar 45% do rendimento líquido do cliente ou agregado.
Na habitação própria e permanente, o financiamento está normalmente limitado a 90% do menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação bancária. Para outras finalidades, o limite geral é de 80%.
O prazo máximo recomendado é de 40 anos para clientes até aos 35 anos, inclusive, e 35 anos para clientes com mais de 35 anos.
A garantia pública para jovens pode permitir financiamento entre 85% e 100% do valor da transação nos contratos elegíveis, mas não substitui a avaliação de solvabilidade nem garante a aprovação do empréstimo.
Antes de procurar casa ou assumir um compromisso, é importante conhecer a capacidade financeira real, preparar os capitais próprios necessários e perceber como uma eventual avaliação bancária pode alterar a operação.

Na Nortelar, acompanhamos compradores e proprietários ao longo da componente imobiliária do processo, ajudando a articular valor do imóvel, documentação e condições do negócio. Uma compra mais segura começa antes da visita e uma venda bem preparada reduz o risco de chegar ao fim com uma operação que não consegue ser financiada.